Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Vergund of niet?

Is het Gebouw of EEN andere constructie vergund of niet?

Een constructie is een gebouw of een andere vaste inrichting, een verharding, een publiciteitsinrichting of uithangbord, al of niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd óf op de grond steunend omwille van stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het volledig ondergronds.

 

Hoe nagaan of een gebouw vergund is ?

Om zekerheid te hebben over de vergunningstoestand van een bedrijfsgebouw, is het noodzakelijk om een aantal documenten op te vragen en, indien nodig, contact op te nemen met de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waarin het gebouw gelegen is.
Het is nuttig om via de vastgoedmakelaar of via de huidige exploitant of eigenaar de stedenbouwkundige vergunning en het bijhorende bouwplan op te vragen. Met behulp hiervan kunt u nagaan of de bestaande toestand van het gebouw overeenkomt met de vergunde toestand. Eén van de vorige eigenaars of exploitanten kan immers onvergunde ingrepen uitgevoerd hebben,  zoals het bijbouwen van magazijndelen of het aanleggen van grote oppervlakten verhardingen rond het gebouw, waardoor de bedrijfssite misschien hoofdzakelijk onvergund wordt geacht. 
Is er geen stedenbouwkundige vergunning te vinden via deze weg, óf staan in de vergunning en op het bouwplan dat u verkrijgt niet alle bestaande gebouwen en verhardingen vermeld,  dan is het raadzaam om contact op te nemen met de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waarin het gebouw gelegen is.  De gemeenten maken vergunningenregisters op, waarin alle verleende stedenbouwkundige vergunningen (vroeger: bouwvergunningen) vermeld staan. Als uw gemeente klaar is met dit register, kunt u (of een ambtenaar van de dienst ruimtelijke ordening) het register (een databank op computer) consulteren op het gemeentehuis.  Zodus krijgt u een overzicht van alle afgeleverde en geweigerde vergunningen op dat perceel.
Vraag hierbij ook steeds naar de bestemming van het perceel waarop het gebouw gelegen is. Hierbij zijn er vele mogelijkheden: industriegebied, kmo-zone, woongebied, agrarisch gebied, kleinhandelszone, enz. Dit kan u meteen al meer informatie verschaffen over de latere vergunbaarheid van uw plannen met dit gebouw.
Het kan gebeuren dat de gemeente ook weet van het bestaan van een proces-verbaal over een bouwmisdrijf voor dit gebouw of op dit perceel. De gemeente beschikt echter niet over alle processen-verbaal die door andere instanties zijn opgesteld. Deze laatste kan u wel  via het hypotheekkantoor opzoeken. Elke dagvaarding en elke rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf wordt op verzoek van de deurwaarder overgeschreven in het hypotheekkantoor van het gebied waarin het onroerend goed is gelegen. Deze maatregel zorgt ervoor dat mogelijke kopers via hun notaris of het hypotheekkantoor in kwestie de nodige informatie kunnen bekomen. Meer info over het hypotheekkantoor.
Tenslotte kan alle stedenbouwkundige informatie over een perceel bij de gemeente officieel opgevraagd worden via de aanvraag van een stedenbouwkundig uittreksel.  Dit is in feite de som van een uittreksel uit het vergunningen- en het plannenregister.

 

Wat als het gebouw niet vergund is ?

  • Het stedenbouwkundig misdrijf is verbonden aan de illegale constructie en gaat over van de ene eigenaar op de andere. 
  • Een stedenbouwkundig misdrijf is allereerst een strafbaar feit. Dit wil zeggen dat de persoon die het misdrijf pleegt (of instandhoudt onder bepaalde voorwaarden), gesanctioneerd kan worden met een strafrechtelijke sanctie.
  • Daarnaast kan de rechtbank echter ook bevelen om de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen, het strijdige gebruik te staken, bouw- of aanpassingswerken uit te voeren of dwangsommen te betalen.
  • Het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning resulteert in het nog niet kunnen aanvatten van bedrijfsactiviteiten. De stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning moeten immers toegekend zijn alvorens men de bouw- en exploitatieactiviteit kan aanvatten (koppeling beide vergunningen).
  • De Vlaamse Codex RO heeft een aantal ingrepen vrijgesteld van vergunningsplicht. Deze vrijstellingen gelden echter enkel bij vergunde gebouwen. 
  • De basisrechten voor zonevreemde constructies (niet zijnde woningbouw) gelden enkel bij bestaande hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte constructies , wanneer de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. Enkel deze mogen verbouwd of herbouwd worden.

 

Regulariseren van de onvergunde toestand

Het is mogelijk een regularisatievergunning aan te vragen. Of men deze vergunning zal kunnen krijgen, hangt af van de geldende stedenbouwkundige voorschriften en de afweging van goede ruimtelijke ordening.
Spreek met de verkoper af wie de regularisatievergunning aanvraagt en wie de kosten hiervoor draagt. Neem in de voorlopige koopverbintenis (zgn. compromis) duidelijke bepalingen op in de vorm van een ‘opschortende voorwaarde’ die stellen dat de koop enkel doorgaat:
- indien er geen bouwmisdrijf wordt vastgesteld;
- en/of indien de verkoper eerst een regularisatievergunning bekomt;
- en/of indien u eerst een regularisatievergunning bekomt; 

Wenst u een checklist bij het aankopen van een grond of gebouw, ga dan naar http://www.agentschapondernemen.be/publicaties?field_publication_rubric_tid=284