Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

VCRO in cijfers

Verkavelingen in Vlaanderen

Feitenfiche – april 2017

De verkaveling is één van de oudste instrumenten die tot op vandaag gebruikt wordt. Ongeveer één op de vier gezinnen in Vlaanderen woont in een verkaveling. Aan de hand van data uit de vergunningenregisters van de steden en gemeenten is het mogelijk om over “verkavelingen” te rapporteren.   

Definitie

Een verkaveling is een instrument dat sinds 22/04/1962 wordt gebruikt om een stuk grond te verkavelen. Verkavelen is een stuk grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels of loten om ten minste één van deze kavels te verkopen of verhuren voor meer dan negen jaar, een erfpacht of een opstalrecht te vestigen. Deze kavels zijn bedoeld voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt. Verkavelen kan enkel gebeuren indien de overheid ermee instemt door middel van een verkavelingsvergunning (zie VCRO  artikel 4.2.15 §1).

In de praktijk vormt de verkaveling een contour die bestaat uit één (deel van) of meerdere (delen van) kadastrale percelen, die opgesplitst worden in kavels of loten. Die kavels of loten krijgen op hun beurt eigen, nieuwe, afzonderlijke kadastrale gegevens.

De verkaveling is een vrij oud instrument dat zijn intrede heeft gedaan in 1962 met de wet op de Stedenbouw. De definitie is door de jaren heen in essentie weinig gewijzigd. Wel werden er bepaalde regels toegevoegd zoals bijvoorbeeld de vervalregeling in de Wijzigingswet van 22 december 1970. Hiermee kan een kavel in een verkaveling vervallen indien ze niet tijdig vervreemd raakt.

Methodiek

De volgende resultaten zijn gebaseerd op de gegevens van het goedgekeurde vergunningenregister of het ontwerp-vergunningenregister op 1 februari 2017. 302 van de 308 gemeenten beschikten toen over een goedgekeurd register, of waren bezig met de opmaak ervan. Hieruit werden enkel de goedgekeurde verkavelingsdossiers voor woningbouw die deels vervallen of niet vervallen zijn, geselecteerd en dit voor de periode van 22/04/1962 tot en met 31/12/2015. Dit komt neer op 153.478 verkavelingen.

Het aantal verkavelingen doorheen de tijd

Het aantal verkavelingsdossiers vertoont een algemeen dalende trend sinds de jaren '60. In wat volgt trachten we bondig de kwantitatieve verschillen in het aantal goedgekeurde nieuwe verkavelingen in verband te brengen met wijzigingen in de maatschappelijke context.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 1: De beginjaren van de verkaveling werden getekend door initiatieven om grondspeculatie tegen te gaan (belasting op meerwaarde bij verkopingen van bouwpercelen, invoering verval) en vervolgens –met het gewestplan en het woongebied- verdween de noodzaak om te verkavelen. Sinds 1995 blijft het aantal redelijk stabiel.

Het aantal verkavelingsaanvragen kende in de beginjaren, met een piek in 1964, een hierna nooit meer geëvenaard succes. In de literatuur wordt dit grote succes toegeschreven aan de naoorlogse heropleving, het autobezit, huisvestingsnoden voor babyboomers,[i] de stimulatie en groei van bouwsector en sector van verkavelaars en landmeters,[ii] en de verzuchting naar het ‘buiten wonen’. Tien jaar na de invoering is een eerste dieptepunt zichtbaar en dat betekent meer dan een halvering in het aantal dossiers ten opzichte van de eerste piek. Tijdens dat eerste decennium waren er diverse maatregelen die grondspeculatie wilden inperken, wat neerkwam op minder verkavelingsaanvragen.

Tussen 1976 en1980 werden de gewestplannen geleidelijk definitief vastgesteld, wat ongetwijfeld de aanleiding gaf tot de daling van begin jaren '80, aangezien verkavelingen enkel nog werden toegelaten in woonbestemmingen. Het is aannemelijk dat de economische crisissen ook een impact hadden op de bouwdynamiek en dus op het aantal dossiers.

Vanaf het begin van de jaren '80 nam het aantal dossiers weer toe door een versoepeling in het vergunningenbeleid.[iii] Hoewel de verkavelingsregelgeving niet werd aangepast in die periode, valt het niet uit te sluiten dat die soepelere tijdsgeest tot meer verkavelingsaanvragen kon leiden. In 1993 werd besloten om paal en perk te stellen aan het gangbare beleid. De beslissing om het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen op te maken, werd genomen, en hiermee werd het vergunningenbeleid weer strenger in de jaren '90.[iv]

In tegenstelling tot de voorafgaande decennia (met een piek in 1976 en in mindere mate in 1993) is er na 1995, met het Coördinatiedecreet in 1996, het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) in 1997 en het Decreet Ruimtelijke Ordening (DRO) in 1999, geen nieuwe piek in aanvragen meer zichtbaar. De kredietcrisis van 2009 – waarbij een daling in het aantal dossiers te verwachten viel – is niet te zien. Deze crisis heeft dus weinig invloed gehad op het aantal verkavelingsdossiers.

Evoluties in kavels

Volgens berekeningen op basis van de vergunningenregisters zijn er in Vlaanderen 765.300 kavels in nieuwe, vergunde verkavelingen. De meeste kavels situeren zich in Oost-Vlaanderen en Antwerpen, waar relatief gezien ook de meeste inwoners zijn. Figuur 2 geeft een overzicht weer van het jaarlijks aantal vergunde kavels tussen 1962 en 2015. De grafiek vertoont een duidelijke piek in de beginjaren, vnl. in 1964. Globaal genomen daalt het jaarlijkse aantal kavels in die periode. Kende het aantal dossiers doorheen de tijd een halvering, dan kende het aantal kavels een daling met meer dan 75%. Figuur 2 toont voor het aantal kavels een vrij gelijkaardig verloop als die voor het aantal dossiers (figuur 1). Het is dus aannemelijk dat dezelfde gebeurtenissen een invloed hebben gehad op het aantal kavels.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Figuur 2: Het aantal nieuwe vergunde kavels voor de afgelopen jaren is in vergelijking met de jaren 1960 spectaculair gedaald, maar is sinds de jaren 1980 redelijk stabiel.


Bijkomende cijfers geven aan dat in de beginjaren, tot ongeveer 1971, vooral verkavelingen met een groot aantal kavels (meer dan 50 kavels per aanvraag) werden aangevraagd en dit vooral in de provincies Antwerpen en West-Vlaanderen (25% tot 30% van alle kavels zijn kavels die behoren tot een verkaveling met meer dan 50 kavels).

Evoluties in kaveloppervlakte

Aan de hand van de mediaan van de kaveloppervlakte valt de volgende evolutie waar te nemen. In de beginjaren was een gemiddelde kavel 750 m² groot, midden de jaren '80 groeide de kavelgrootte tot 850 m². In de jaren '90 zette zich een dalende trend in van de kavelgrootte, met waarden die schommelen rond de 530 m². Die daling wordt in de literatuur onder meer toegeschreven aan de stijging van de bouwgrondprijzen; tussen 1993 en 2003 zijn de prijzen in Vlaanderen ruim verdrievoudigd.[v]

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Figuur 3: De mediaan van de kaveloppervlakte kent een duidelijke afname van de oppervlakte sinds 1997 (oppervlakte uitgedrukt in m²)